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Patologias Construtivas e Garantias

Ao falarmos de construção, logo nos vem à mente: Por quanto tempo estas devem durar!?
A resposta desta pergunta não é tão simples e nem poderia ser.

Sobre o tema, há 2 teorias vigentes: (a) teoria da garantia e (b) teoria da durabilidade.

A teoria da garantia possuí previsão legal no artigo 618 do Código Civil, e assegura que a solidez e a segurança das edificações deverá ser garantida pelas construtoras por, no mínimo, 5 anos.

Esta teoria ainda determina que, se o vício construtivo for oculto, o construtor ainda poderá ser responsabilizado durante os próximos 3 anos subsequentes ao final do prazo de garantia, caso a patologia identificada não seja grave. Se o problema verificado for considerado grave, este prazo de responsabilidade poderá chegar a 10 anos.

Para melhor elucidar a questão, convém apresentar a seguinte linha do tempo:

É curioso anotar que, até a entrada em vigor do atual Código Civil, o prazo de responsabilidade acima mencionado era de, acreditem, 20 anos!

Todos os prazos acima estabelecidos, seja pela legislação ou em função de entendimento pelos tribunais serão interrompidos mediante reclamação apresentada pelo adquirente da unidade edificada.

A segunda teoria, da durabilidade, teve sua aplicação iniciada às construções em julho de 2013, quando a NBR 15.575 (norma de desempenho) entrou em vigor, cujo objetivo é o de estabelecer a durabilidade específica de cada componente de uma edificação e não pode haver generalização, a teor do que ocorre na seara da teoria da garantia.

Neste cenário, leva-se em conta a vida útil do projeto (VUP), sendo que os prazos de durabilidade podem variar de 1 ano, até 50 anos, conforme tabela 7 da Norma de Desempenho.

Para o atingimento dos prazos de durabilidade atribuídos pela norma e pelos respectivos projetistas, os materiais empregados na obra deverão ser de qualidade, assim como deverão ser bem instalados e aplicados por seus executores. Além disso, é imprescindível que a construtora, como determinado pela NBR 15;575, entregue aos adquirentes, o manual do proprietário, conforme estabelecido pela NBR 14.037 (manual dos manuais) e pelo Código de Defesa do Consumidor, que determina a todo fornecedor a apresentação de informações claras aos consumidores. O gráfico abaixo indicado demonstra bem o que foi dito:

Neste manual, o plano de manutenções deverá ser observado pelos adquirentes (NBR 5674 – item 3.2 da NBR 15.575), sob pena de que o uso da edificação seja considerado indevido, findando, por consequência, os prazos de durabilidade afetados. Ou seja: sem manutenção a vida útil do projeto fica comprometida e a construtora poderá opor-se ao adquirente apresentando uma excludente de responsabilidade civil, que é justamente a argumentação de que a culpa pela falta de durabilidade se deu em função da culpa exclusiva do consumidor.

Como estamos na seara do Código de Defesa do Consumidor, a contagem dos prazos prescricionais e decadenciais para ambas as teorias se inicia com a entrega do habite-se/certificado de conclusão de obra ou da entrega das chaves. O que ocorrer por último.

Portanto, em ambas as hipóteses, seja na teoria da garantia ou na teoria da durabilidade, compete à construtora entregar o manual do proprietário aos adquirentes, enquanto à estes últimos cabe realizar as manutenções preventivas nos tempos devidos, mantendo íntegro o histórico de realização das mesmas (item 7.3 da NBR 5674).

É um fato inexorável: todas as relações devem sempre ser permeadas por boa-fé, agindo cada partícipe de acordo com as suas responsabilidades atribuíveis.

Imagem de capa: Guide Engenharia

Gustavo Camacho, advogado, líder coach, pós graduado em direito processual civil, pós graduado em direito civil e empresarial, LLM em direito empresarial, pós graduando em direito imobiliário e urbanístico.

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